Договор аренды: как не попасть впросак
С наступлением кризиса спрос на аренду недвижимости — как и предложение — не упал, а только значительно подрос. Все больше и больше людей хотят сдать или снять квартиру. А значит, как и для собственника жилья, так и для арендатора ключевой момент — это заключение договора аренды.
Строго говоря, правильнее было бы называть его договором найма, ведь изначально слово «аренда» описывает сделки между юридическими лицами — скажем, в случае, когда компания арендует помещение для офиса. Но поскольку в обиходе «арендой» именуют в том числе и съем квартиры для проживания, я также буду использовать в статье именно этот термин.
Итак, на что нужно обратить внимание, заключая договор аренды квартиры?
Сроки проживания
Договора аренды жилья делятся на два типа: краткосрочные и долгосрочные. «Коротким» называется срок меньше года, «долгим» — от года до пяти лет. Если точное время проживания в договоре не указано, то по умолчанию считается, что он заключен на максимальный срок — пять лет.
Как правило, собственники жилья предпочитают краткосрочные договора, даже если планируют сдавать квартиру еще очень долго, а арендаторы — долгосрочные. С чем это связано?
К примеру, собственник, в отличие от нанимателя, не имеет права просто так взять и расторгнуть долгосрочный договор в любой момент, даже не объяснив причину. Это можно сделать только через суд — и то, лишь сумев доказать, что жильцы нарушали какие-либо условия договора.
Даже истечение пятилетнего срока еще не означает, что старых жильцов можно будет заменить новыми — за три месяца до окончания срока договора собственник должен заключить с нанимателями новое соглашение. В ином случае прежний договор будет продлен на старых условиях по умолчанию.
Конечно, собственник может и не продлевать договор совсем — но лишь в том случае, если как минимум год вообще не планирует сдавать свое жилье. Иначе прежние жильцы имеют право обратиться в суд и потребовать материальной компенсации.
Даже если жильцы действительно нарушали условия договора, это еще не означает, что суд вынесет постановление в пользу собственника — наниматели имеют право попросить какое-то время на то, чтобы исправить недочеты. Кстати, жильцы и сами могут законно сдавать место в снимаемой квартире.
Расторгнуть договор до истечения срока можно, если в нем отдельно прописана такая возможность — со всеми полагающимися уточнениями относительно времени и возврата уже уплаченных денег.
А вот договор краткосрочный собственник может просто не продлевать — ничем не мотивируя свой отказ. Вполне естественно, что большинство хозяев квартир выбирают именно краткосрочные сделки — в этом случае нет риска на долгие годы оказаться связанным обязательствами перед жильцами, которые не нравятся.
Арендная плата
Конечно, не меньшим камнем преткновения является и денежный вопрос — то хозяин постоянно стремится поднять цену, то жильцы не выплачивают деньги вовремя и накапливают долги по ЖКХ.
Как избежать подобных неприятностей? Очень просто — прописать в договоре все «проблемные» моменты. К примеру, обязать жильцов своевременно оплачивать счета за свет и «коммуналку» и, разумеется, без задержек отдавать деньги за аренду.
Наниматели, в свою очередь, могут заранее условиться с хозяином квартиры в вопросе повышения цены. Например — не более определенного процента за какой-то промежуток времени. Правда, собственник, согласно закону, имеет право поднять цену и без предварительного соглашения — но не чаще, чем раз в год. Также он обязан заранее письменно известить об этом нанимателей, а они могут и не согласиться — в этом случае договор просто расторгается одной из сторон без каких-либо выплат.
Порядок оплаты за аренду также оговаривается в договоре. Как правило, собственники жилья требуют с нанимателей платеж за месяц вперед — это гарантирует, что жильцы не уйдут из квартиры через пару недель, ничего не заплатив.
Проведение ремонта
Капитальный или косметический ремонт — еще один пункт, который необходимо зафиксировать в договоре аренды. Немало ссор между хозяевами и жильцами происходит из-за того, что съемщики взяли и отремонтировали квартиру по своему вкусу — а потом оказалось, что хозяину были дороги прежние обои или выброшенные диваны и кресла.
Чтобы такого не случилось, нужно договориться, что разрешается делать с квартирой жильцам, а что — нет. Кроме того, необходимо условиться и о том, как ремонт повлияет на оплату. Естественно, жильцам положена некоторая скидка — но требовать ее следует не постфактум, а заранее прописывать в договоре.
Как правило, наниматели жилья занимаются легким косметическим ремонтом, капитальные же работы ложатся на плечи хозяина — однако эти условия можно и изменить, опять таки оговорив подробности в договоре.
Право на приватность
Еще один повод для конфликтов между собственником и жильцами — это не решенный заранее вопрос, насколько часто они станут видеться друг с другом. Въезжая в квартиру, жильцы рассчитывают, что хозяин будет навещать их лишь раз в месяц, приходя за деньгами. Однако на практике нередко получается иначе — некоторые собственники считают нормальным регулярно наведываться в «свой» дом, даже если нанимателей в это время нет дома. Если вы — наниматель, я рекомендую коснуться этой проблемы в договоре и застраховать себя от постоянных «ревизий».
Мебель и вещи
Самый лучший способ избежать нареканий в отношении мебели и техники — это составить акт, в котором будет подробно описано состояние квартиры на момент заселения. В таком случае арендаторы, сломав стиральную машину, диван или сантехнику, уже не смогут переложить вину на хозяина — дескать, так и было, чинить не станем. А у недобросоветного хозяина, в свою очередь, не будет повода поссориться с жильцами из-за «плохого» ремонта — они всегда смогут предъявить ему письменное свидетельство того, что было раньше.
Подводя итог
Снимая или сдавая квартиру, бывает трудно разобраться во всех тонкостях составления договора — где только ни прячутся разнообразные «подводные камни».
Грамотный договор найма — залог вашего спокойствия, вне зависимости от того, собственник вы или наниматель. Мы будем рады помочь вам снять или сдать недвижимость, составить договор, с которым вы сможете не опасаться неожиданных трудностей — просто свяжитесь с нами любым из указанных способов.